中国第一高楼出租率回升至80%，疫情怎样改变了上海楼宇市场？
11/26
06:00
上午9点是陆家嘴苏醒的时间。作为中国第一高楼的上海中心，此时楼内的百余部电梯会同时达到运转的高峰，将1万多名白领分别送往不同楼层的公司里。
繁忙的电梯，承载着许多年轻人的理想抱负，也映射出一座城市的经济活力。近年来，备受外部关注的上海楼宇经济，以陆家嘴为典型代表，在饱受疫情等外部因素冲击的情势下，不可抗地产生了一些波动。
然而，海面终将归于平静。记者近日从陆家嘴管理局楼宇办，以及全球性的地产咨询服务公司世邦魏理仕处均获悉，陆家嘴乃至全市楼宇经济在今年下半年均表现出强韧性：
目前陆家嘴商务楼宇总体出租率已达到86.6%，在2020年的出租率水平之上。同时，前三季度上海全市出租商务楼宇空间已接近50万平方米，相当于2020年整年的出租量。
“这也意味着，上海楼宇抗风险能力和恢复情况已经超越了2020年疫情发生的初期阶段。当然，相比具体的数据，我们更应当关注这种整体向好的趋势。”世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕指出。
疫情持续三年，需求侧观念变化明显
去年11月，法国巴黎银行（中国）有限公司租下上海金融中心17、18层8700平方米的空间作为办公地。
不同于传统银行总部“格子间”式样的办公区域划分，法国巴黎银行将员工的办公区域全部打通成一个大开间，并增设了十数个会议室和共享区域。
首席执行官兼行长赖长庚将这种全新的办公方式归因于市场变化：“金融行业20年来最大的改变就是越来越强调信息的交互和开放。如今我们很多客户都是电商、新经济企业，通透的办公和社交空间不仅有利于我们跟客户的沟通，也提高了不同部门之间的合作效率。”
法国巴黎银行办公间整体打通，提升员工合作效率。杜晨薇摄
开放空间、灵活工位、走动式管理……这样的办公新需求不仅出现在金融行业，在陆燕看来，疫情之下几乎已经成为整个市场的趋势。
“我们带看的客户中，不少都在拥抱ESG（即经营过程中充分考虑环境、社会和公司治理的可持续性发展理念）。他们也提出了灵活办公、弹性工位的设想，以及对室内空气质量等指标的要求。对一些获得LEED绿色认证的楼宇，客户甚至愿意给出20%左右的租赁溢价。”陆燕说。
2020年，上海中心也将13层约4900平方米的空间开辟出来，作为楼内客户得以共享的公共空间，并提供一定数量的共享工位、会议室。上海中心大厦建设发展有限公司党委书记、副总经理严明介绍，这一做法既符合当下市场需求，也提高了客户的满意度。“一些公司可以无须再单独设公共区域，一定程度上节约了租赁成本。”
那么，灵活办公的出现，会不会影响到未来楼宇市场的租赁意愿？这也是许多地产专业人士的普遍困惑。经过前期调研，陆燕他们发现，中国家庭的人均居住面积决定了，脱离写字楼的灵活办公很难大规模实现。今年8月份世邦魏理仕发布的《中国办公楼租户调查主要趋势》调研，也用数据证明这点：调研中70%的受访企业反映，疫情令2022年营收受到影响，但未来18个月内，仍有36%的受访者表示将增加办公面积。
市场竞争加剧，陆家嘴何以保持优势？
一面是需求侧的微观变化，另一面，上海楼宇市场供给也在发生着动态调整。
近几年，全市楼宇如雨后春笋般出现，短期呈现出“供大于求”的客观情形。这不光影响了整体的租赁均价，也加剧了业内竞争。
据世邦魏理仕的数据，陆家嘴去年一年超甲级和甲级写字楼的空置率在13%左右，但乙级写字楼的空置率则超过21%。至于品质和标准更低的写字楼，则不得不同时面对空置率高、租金低的两难局面。
为了解决这个问题，陆家嘴管理局从去年开始关注和引导老牌楼宇转型发展。陆家嘴管理局楼宇办副主任陈晨介绍：“我们针对一些楼龄超过20年，甚至超过30年的写字楼，引导对方进行一些楼层的局部改造，从而以新的面貌和标准吸纳一些科技型、创新型的企业入驻。这些企业对办公品质有要求，但对办公成本很敏感，是潜在的目标客户。”
而今，这样的改造计划已经显出成效。宝钢大厦、嘉兴大厦等楼宇内新近改造过的部分楼层，都已经实现了100%的出租。
当然，市场的分化仍是客观存在的。有观点认为，上海的商务楼宇已经过剩了。陆燕不这么认为。她指出，根据欧美国家一线城市动辄2000万～3000万平方米存量测算，上海当前1500万平方米楼宇存量并不算饱和。
不过，随着市场规模变大，不同商务板块之间的表现的确开始拉开差距。“特别是沿黄浦江两岸涌现了一批新型的商务区，北外滩-外滩-陆家嘴形成一个金三角，后滩-前滩-徐汇滨江也是一个金三角，杨浦滨江、宝山滨江及苏河湾等区域都很具有竞争力。”陆燕说。
那么在这种局面下，陆家嘴的商务优势又会否被削弱呢？
陆燕拿出一组数据：2021年，TMT（科技、媒体和通讯）行业和金融行业合计贡献全年上海新租需求的45%，其中以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业升级扩租最为明显。“但70%还是选址在浦东，尤其是陆家嘴。可以说，已经集聚了6000多家中外金融机构的陆家嘴，仍是这些行业进入者的首选。”
后滩-前滩-徐汇滨江也形成一个商务“金三角”。
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